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北京二手房市場,一二線城市不打九折難賣

編輯:謝至良時間:2017-12-27來源:網絡價格有效期至:2018-01-10

樓市調控持續之下,一線城市二手房市場陷入成交低迷,價格出現松動。記者從上海、北京、深圳的二手房市場了解到,一線城市目前普遍存在中介門店來訪量、帶看量維持低位的現象,不少業主選擇主動下調掛牌價或暫緩出售,京滬部分區域二手房成交價格環比跌幅可達10%以上。不降價就賣不掉,成為目前一線城市二手房交易的一個主要特點。業內人士預計,未來一線城市二手房交易量有望小幅回升,價格仍將穩中有降。

??滬外環九折樓盤已不鮮見

??在較為低迷的市場氛圍下,上海各個區域的二手房價格跌多漲少。上海中原地產數據顯示,其監測的上海295個有效樣本樓盤中,264個11月價格環比下跌,其中23個跌幅大于5%;31個價格環比上升,其中12個漲幅小于5%。嘉定區嘉定主城區板塊“保利湖畔陽光苑”、寶山區張廟板塊“泗塘五村”、浦東新區三林板塊“浦發綠城”,11月價格環比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%,位列樣本樓盤跌幅榜前三。

??記者從“保利湖畔陽光苑”附近的中介門店了解到,該盤位于外環外,投資客較多,群租現象普遍,目前掛牌的二手房不降價10%以上幾乎無人問津。中原地產當地分行經理張明中告訴記者,最近該盤成交了一套80㎡(建面)的兩房房源,房東2013年以130萬元買下這套房子投資,今年年初340萬元尚不肯賣,最近因急于處理投資的物業,以278萬元成交,降幅近20%。“這個樓盤投資客購買的較多,隨著投資客陸續離場,放盤量一直較大,故客戶選擇空間大,房源降價不到位,根本不可能成交。”他說。

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據記者了解,目前愿意降價的房東主要有兩種:一種是置換型的,一種是急于離場的投資客。目前的市場環境下,掛牌房源想要成交,不光價格要降到位,房東還得積極配合看房,而買家幾乎都是挑挑揀揀、狠狠殺價,即使房東愿意降價,不少買家依然表示“再看看”。

??以“浦發綠城”為例,其一直是三林地區成交量較大的明星熱盤,這個動遷房小區的房源主要是90多㎡(建面)的三房、70多㎡(建面)的兩房,帶電梯、總價低、靠近地鐵,適合預算不高的剛需置業。但由于動遷戶手中閑置房源較多,該盤掛牌量一直很大,目前房東普遍主動降價促進成交。記者從中介門店了解到,該盤近期成交一套93㎡(建面)的小三房,成交價450萬元,而上個月同類房源的成交價在480萬元左右,年初則在510萬至520萬元左右。一套掛牌價330萬元的兩房房源,房東降價到315萬元,買家依然不愿出手,房東再降至300萬元,買家考慮兩天后仍表示“還要再看看”。

??上海中原地產分析師盧文曦表示,上海二手房降價從外圍開始,尤其是掛牌量大、品質不高的樓盤,降價幅度相對較大,九折房源已不鮮見。目前市場成交仍以400萬元以下的低總價段產品為主,400萬元以上房源的購房者總體保持觀望。

??北京剛需買家議價權增強

北京二手房市場同樣是“不降價,難成交”。麥田房產報告顯示,11月份買方整體議價幅度(買方議價=成交價/最后一次報價-1)達到-6.6%,為今年以來的高位。在賣方價格預期不斷下調的同時,買方群體在購房談判中話語權增強,買方市場已經確立。

??據麥田房產統計,“3·17新政”實施以來,北京二手房市場買家議價幅度從4月份的-1.8%拉大到11月份的-6.6%。以一套掛牌價1000萬元的房子為例,經過買家議價,在4月份平均能以982萬元成交,到11月份成交價格則平均可以降至934萬元。

??鏈家研究院也指出,從月度數據來看,調控后新增掛牌均價累計跌幅為12.9%,大于成交均價的跌幅12.1%,表明業主預期松動,報價更趨理性。新增需求于低位企穩,調控后投資投機漏洞幾乎堵死,剛性需求有序入市。

??據北京中原地產介紹,在降價幅度較大的豐臺區,成交房源一般降價幅度都在10%以上。通常業主的底價會比掛牌價低10萬至30萬元左右,而實際成交價往往會再低10萬至15萬元,450萬至500萬元總價普遍會打個九折。最新成交的房源成為同一小區的“風向標”,已掛牌業主會參照最新成交價下調掛牌價,從而促使二手房掛牌價格的理性回歸。業主想要成交,必須調整心態。

??未來價格以穩中有降為主

??價格松動,令一線城市11月二手房成交量環比出現回升。

??各地二手房官方成交數據顯示,11月上海二手住宅成交1.34萬套,環比上漲25.23%,成交量止跌回升;北京11月二手住宅網簽量8483套,環比增長37.7%;深圳11月二手住宅共成交5606套,環比上升25.2%。深圳各區域二手房成交升幅都在17個點以上。其中,羅湖升幅最大,達到了44.2%;鹽田增加31.8%;只有寶安和龍崗升幅低于20%,分別上升17.8%和18.9%。據記者了解,深圳二手房市場相對較熱,主要受兩方面因素影響:一是深圳落戶政策相對寬松,本科以上學歷外來人口落戶后有購房補貼,因此限購對深圳市場成交的殺傷力不如京滬;二是近期有投資客以公司名義整購深圳商務公寓的傳聞,令市場氛圍有所回暖。深圳中原數據顯示,深圳11月二手房市場投資客占比為25.17%,與前一月基本持平。

??不過,成交量的觸底反彈并不代表市場熱度有所回升,相反,業主信心、價格走勢依然處在下降通道中。據記者了解,一線城市11月二手房成交量有所回升,主要是由于10月成交量尤為低迷,上海、北京均創近年來新低,二手房市場降溫尤為明顯。從中介門店來訪量、帶看量維持低位,以及買賣雙方的心態來看,市場冷清的氛圍和價格下降趨勢并沒有扭轉。業主信心不足,不少急于置換或拋售的業主往往主動選擇下調掛牌價,不著急賣房的業主則選擇暫緩出售,由此也造成近期部分區域租賃市場房源增加、租金下跌。

??業內人士認為,目前政策及市場預期的穩定,有助于刺激購房需求的緩慢釋放,預計未來一線城市二手房市場的交易量可維持小幅理性回升;房價方面,由于市場供求關系的變化,買方市場下購房人的議價底氣更足,業主則報價更理性,為了盡快出售套現或騰出購房指標也愿意主動降價,因此房價未來仍然會保持穩中有降的趨勢。總體來看,短期內行政調控及信貸政策均不會放松,一線城市二手房市場成交量逐漸向合理區間靠攏,不會對價格形成大的上漲壓力,價格以穩中有降為主。

富力灣
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項目簡介
三亞香水灣均價約:16000元/㎡
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