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樓市不溫不火將持續一兩年

編輯:海口房產熱線時間:2012-09-23來源:海口房產熱線價格有效期至:2012-10-07

如今的樓市“金九”,就像一句老歌詞:“平平淡淡才是真”。 “金九”到底有沒有“金”? “銀十”究竟有沒有“銀”?華東師范大學商學院房地產系主任華偉說,樓市“不溫不火”的情況可能維持較長一段時間。同策房產咨詢股份有限公司董事長孫益功也認為,樓市這樣的狀態可能還要持續一兩年。

9月18日,解放日報報業集團房地產時報、復旦大學EMBA房地產協會、上海市房地產經紀行業協會聯合主辦“特殊時期的房地產健康應對策略”論壇,華偉和孫益功在會上發表了以上觀點。

華偉認為,未來五年樓市存在兩大機遇:第一,明年5月之后,以上海為代表的一二線城市中高端產品價格爆發和中低端產品成交放量,會把統計價格包裝得非常完美。第二,利率市場化是未來三到五年市場蘊藏的機遇。利率市場化意味著貸款利率和存款利率的息差只有一個百分點。未來5年,整個經濟社會將處于一個降息通道。降息過程中,中高端房地產產品面臨資產價格再次膨脹。

盡管未來可期,但華偉同時表示,當下民間資本不敢做高風險投資。股市未見起色之前,房地產的市場預期一定不是漲價。 “樓市不能垮,一垮體系要亂,同時又不能太好,太好沒人買股票。 ”

孫益功分析,2009年,多地房價暴漲,人們恐慌買房的結果是制造了一個“虛假成交量”。目前,除華東地區以外的三四線城市,已經出現樓市“崩盤”現象。

以鄂爾多斯為例,該地戶籍人口與流動人口總計約130萬。 2006年,全年成交量200萬㎡(建面),這是一個合理值。 2010年,全年成交量暴漲到1000萬㎡(建面),這里面就有很大的泡沫成分。后來,全年開工量更是達到2000萬㎡(建面)。截至8月1日,鄂爾多斯已開工面積中80%都已停工。未來,更多三四線城市樓市泡沫破滅的速度將會加快。2013年6月之前,樓市“硬著陸”將全面體現。

像上海這樣的一線城市會如何呢?孫益功認為,與三四線城市的嚴酷相比,一線城市處在 “暖春”。由于一線城市土地供應量不足,僥幸躲過供應泡沫的劫難,取而代之出現價格的泡沫,也在持續從嚴的調控之下回歸理性。

“上海目前有4000多萬㎡(建面)的庫存面積,接近4年左右的土地儲備量。一般情況下,土地儲備量在3-5年是正常的,低于3年房價要漲,大于8年中期房價是不被看好的。與一些三四線城市人口減少的趨勢不同,上海每年的人口數都在遞增。這說明上海商品住房的需求量大,供應相對不足,今天的房地產市場是相對健康、安全的。 ”

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