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多地政府回購存量商品房 疏解6億平米待售庫存

編輯:梁永鈺時間:2015-01-27來源:21世紀經濟報道價格有效期至:2015-02-10

把房子賣給政府去——如果你要賣房子,掛單在中介機構賣不出去,現在多了一條路。福州市近日下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,該市市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府了。

除了福州,四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。

但政府考慮的并不僅僅是給空置房多條交易的路徑,而是6億㎡(建面)的庫存如何消化和700萬套保障房從哪里來的問題。 根據本報記者的調查,按照最高限額,此措施能夠最高化解6000㎡(建面)的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。

但是該措施執行還有很多挑戰,政府準備好了嗎?

重點提示

根據2014年6月國家開發銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》,回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億元的資金用于回購商品房,形成近100多萬套商品房的需求。

過去,政府收儲大多發生在棉花、稀土等大宗商品領域。而這一次,房子成為政府收儲的目標。

1月24日,福州下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,該市市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府;各級政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體,解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。

政府回購商品房的背景是,一方面房地產庫存難解;另一方面,保障房建設任務艱巨。

1月6日出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場指導意見》,鼓勵開發商售轉租、地方回購商品房之后,其政策門已經打開。1月20日,住建部部長陳政高表態,房地產庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

業內人士指出,政府回購商品房可能更適用于三四線城市,尤其是庫存高企的城市。但與此同時,仍然面臨有多少房源可被回購、資金何來、如何定價等操作性難題。

多地回購商品房

1月20日,在全國棚戶區改造經驗交流會上,陳政高指出,住建部要指導督促商品住房較多的城市,出臺支持措施,將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。

在去年的地方救市中表現積極的福州立刻出手。1月24日,福州下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》。

中原地產首席分析師張大偉將之理解為地方的新一輪救市舉措。他說,雖然從價格看,統購價格低于市場價15%,很少有市民會愿意出售給政府,但這一政策將對購房者而言有托底的作用,在政府回購承諾的影響下,購房者入市的積極性會提高。他認為在庫存高企的三四線城市,開發商或市民可能更有動力去把多余的房子賣給政府。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為,上述政策對三四線城市去庫存是利好。三四線城市的住宅庫存自2011年開始一直增長,截至目前全國已有近6億㎡(建面)的待售庫存,其中很大部分位于三四線。

如此高的庫存壓力,使三四線城市的樓市活躍度降低、房價漲不動或者下跌、開發企業經營越來越困難,甚至還引發了資金鏈斷裂。

事實上,在住建部此次表態前,多地已經試點回購商品房充當保障房,包括四川省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等。

以安徽省蕪湖為例,截至2014年11月該地已完成棚戶區改造約1.3萬戶,其中回購商品房充當棚戶區的安置房高達45%。

蕪湖的主要做法是,以“團購”的價格從開發商手中回購商品房用于棚戶區改造的安置房。按試點規定,若回購商品房充當公開配售的保障房實行不完全產權,由政府持有30%產權,被保障人群持有70%產權,若回購商品房充當定向安置房,如棚改中的安置房,實行完全產權,即被安置人員擁有100%的產權。

福州業內開發商透露,實際上去年該市就有幾個商品房項目被政府回購作為保障房,價格也差不多低于市價15%,但是量并不大,也沒對市場產生太大影響。

楊紅旭指出,在多個地方進行試點后,由政府統購商品房作為保障房將在全國范圍內鋪開來。

操作難題

由政府統購商品房,便自然存在一個資金來源及操作的問題。首先是棚改的資金。根據部署,2015年全國保障房建設任務為700萬套,棚戶區改造規模不低于470萬套。

世聯行有關人士測算,根據2014年6月國家開發銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》,回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40%(此前這一比例僅為20%);而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000 億元的資金用于回購商品房,形成近100 多萬套商品房的需求。

其次財政撥款。財政部部長樓繼偉在2014年12月底的全國財政工作會議上說,政府出錢,保障住房,但不再只是支持新建住宅,而是要“盤活存量房”。

此外,住房和城鄉建設部副部長齊驥表示,可大力推進棚戶區改造的貨幣化安置,組織居民自主購買,或者由政府購買安置住房進行安置;與此同時推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

在北京的棚改工作中,國家開發銀行北京分行與市住建委等部門合作,探索政府回購模式、市場化運作、發行私募債以及REITs募集等融資模式。

在具體的實施層面上,楊紅旭指出,收購商品房用于保障房、將商品房轉化為安置房,具體運作情況比較復雜,各地存在顯著差異。即便未來住建部出臺指導意見,各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。

比如,政府拿著財政拔款,只能收購什么樣的商品房?被選中作為安置房的商品房項目,如何享受稅費減免?正在建設中的商品房項目,哪些項目有資格半路搭車享受國開行支持?如何防范政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租?等等問題待解。

“雖然操作細節仍會遇到諸多問題,但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策,促進這些地區房地產市場的平穩健康發展,具有重要意義。”楊紅旭認為。

但也有業內人士指出,政策雖好,但對于巨大的三四線城市庫存的消化來說,作用可能并不大。以60㎡(建面)一套計算,回購100萬套也就只有6000萬㎡(建面),占6億㎡(建面)庫存的10%。而去年中國新建商品房銷售面積是12億㎡(建面)。

楊紅旭指出,政府統購商品房這一做法不宜作為長期之策,否則又有可能重回福利分房的時代。我國住宅供應體系、住房保障制度的完善,應有獨立的發展邏輯與制度框架。

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